珠江新城甲写保洁怎么分级：大堂到地下车库的四档验收线

大堂一年花二十多万，地库不到五万，差在哪

花城广场北侧一栋甲级写字楼，物业经理盘过一年的账：首层大堂约 700 平方米石材地面，保洁加晶面养护一年二十多万；地下三层车库连人工、机洗带能耗，一年不到五万。同样是"保洁"，两处投入差出四倍多。

差在哪？差的不是扫得勤不勤，是一套分级标准。大堂是客户踏进写字楼的第一步，车库里停的是楼内员工自己的车，两处空间对"脏"的容忍度本来就不该一样。可不少广州写字楼的保洁合同只写一句"公共区域按需保洁"，把大堂和地库放进同一行。执行时主管凭经验分轻重，验收时甲方凭眼缘打分，投诉和扯皮大多从这里来。

这篇文章把珠江新城一带甲写常用的分级思路拆开：公共区域怎么分档、每档什么频次、验收线画在哪里，附一张可以直接改成合同附件的分级验收表。

分级先看三个变量：人流、面子和污染强度

公共区域分档，广州物业圈里通用的口径是看三个变量：

人流密度决定巡回频次。早高峰 8:00 到 10:00，电梯厅和卫生间的人流是平峰的几倍，污染速度快，频次要跟着人流走。

面子属性决定验收标准。大堂、首层电梯厅、访客卫生间代表楼宇门面，标准要往"看不见灰"去定；地下车库、后通道这类内部空间，把验收线画在"看得过去"就行。

污染强度决定投入结构。广州 2 到 4 月回南天返潮，车库和石材地面容易积水打滑，拖地频次要临时加档；带餐饮裙楼的写字楼地面油污重，垃圾清运又是另一套算法。

A 档大堂：把标准定在"看不见灰"

珠江新城不少甲写大堂在 600 到 1000 平方米之间，石材地面是面子的核心。A 档的日常做法大致是：

• 早高峰前完成首轮：石材尘推、接待台与闸机擦拭、玻璃门不留手印；
• 高峰时段每 30 分钟巡回一次，平峰每小时尘推一遍，烟头纸屑落地即清；
• 石材按周期做晶面处理，一般每 4 到 6 周一次，中间每周用抛光机补一次光。

验收线画在细节：白手套沿石材接缝和踢脚线抹过去不带灰；站在大堂中间看地面，倒影不糊、没有磨痕。能做到这两条，大堂的"体面感"基本就立住了。同样的做法放到天河北一带楼龄较新的写字楼，频次和周期都可套用，只是大堂面积小了，人力按面积往下调。

B 档电梯厅与卫生间：靠频次，不靠突击

电梯厅和卫生间是全楼投诉最集中的点位，问题多半不是没人扫，而是清扫节奏跟不上人流。电梯轿厢内壁是不锈钢，广州写字楼的通行做法是每日上光两次，电梯槽烟头随见随清；楼层走廊每天上午、下午各湿拖一次，垃圾桶不溢过夜。

卫生间的频次要再高一档：高峰段（8:00–10:00、12:00–14:00、16:00–18:00）每 20 到 30 分钟巡检一轮，补纸、擦台面水渍；每日三轮用 250–500 毫克/升的合规消毒剂擦拭门把手、洗手台等手常碰的位置。验收线是三条：厕位无黄渍、镜面无水印、擦手纸不空。异味单独查——巡到门口闻一下，有味道就算当轮不合格。

C 档车库与后场：把预算省在该省的地方

地下车库、后通道、设备房不值得按大堂的标准养，但也得有底线，不然回南天地库积水、垃圾间异味会直接投诉到物业前台。

车库常规配置是每日快扫加垃圾清运一次，洗地机每周一到两次机洗，排水沟每月清一次，标线和挡车器每季度查一遍。验收画在"目视无成片油污、导流沟不淤堵、垃圾房异味不外溢"。后场省下来的是石材晶面这类面子投入，不是把频次砍到没人管。越秀环市东一带的老写字楼车库多做了环氧地坪翻新，机洗频次可以适当拉长，反而更省钱。

一张分级验收表，照着打勾

把上面的口径收拢成一张表，物业和保洁公司各执一份，按表巡检打勾：

四档的频次和人数都是参考口径，真正落下去要按楼龄、电梯数量和楼层数调整。在广州，楼龄和形态跨度大——越秀老城区改造过的写字楼，和琶洲一带大堂挑高的新甲写，跑法完全不同，报价前让服务商按点位先踏勘一遍。

分级要写进合同点位表，口头约定不算数

分级标准只写在标书里没用，要落成合同附件里的"点位清单"：每个档位对应哪些楼层、哪些点位、什么频次、什么验收动作，逐条列表。巡检按点位打勾，月底拿照片和记录对账，哪一档没达标，就按约定的扣款条款处理。

保洁托管合同里验收与罚则怎么拟，可参照保洁托管合同的验收条款；想把点位表和日常巡保动作对齐，可对照写字楼日保洁的常见点位清单。

回南天和台风季，档位要临时往上抬

广州的天气会让固定档位失灵。2 到 4 月回南天，车库、走廊地面返潮积水，A 档大堂和 B 档走廊要临时加一道干拖，防滑提示牌摆出来；连续返潮的日子，除湿机排水要纳入保洁员的日巡项目。5 到 9 月台风暴雨过后，大堂门口和车库出入口的积泥要在雨后两小时内清掉，不然干透了就是泥饼。广交会春秋两届前后，琶洲周边写字楼访客明显增多，大堂和卫生间的档位也要临时抬一档。

这类"天气档"不该临时抓人，应在合同里写明：月度报价之外约定天气加班的计费口径，或直接在档位表里约定"回南天与台风季自动上调一档频次"。物业在月初就能算清这笔弹性成本，而不是月底对着追加单扯皮。

找谁来执行这套标准，先问三件事

在广州做写字楼保洁托管，标准定得再细，执行还是落在保洁公司的人员和管理上。挑服务商时围绕分级标准问三件事：一是驻场班组长能不能讲清各档位的验收线；二是公司有没有按点位巡检的记录方式；三是报价里是不是把回南天、台风季的加班单算进去了。核公司资质和同类项目案例的完整清单，可以看写字楼保洁服务商核验清单。

壹壹在广州按楼宇分档写保洁方案，珠江新城、天河北的在管项目每月按点位表抽检，分级表会随方案一起交给物业逐条核对。